租购同权：

此次工作方案一出台，“租购同权”就马上成为了热议。工作方案第三条第（一）款规定：

第1点：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）

 

这条听起来就是：在义务教育界，租赁应能享受与住房同等的公共服务权益。

是的，政策第一条的力度很大，对于符合条件的租赁人子女享有就近入学等权益，这条可以说是解决租房人一直以来最大的痛点，就是子女入学问题。

现实中其实很多人为了入学而买方，如果租房能够保障学位，很多人对于购房压力与迫切应该会得到一定的缓解

另一方面，我们也应该看到，目前优质的教育资源仍然是非常稀缺的，广州更是如此，

所以在目前实际操作中，租房对于学位的保障也只能是在局部学位实现。

 

我们再来看看《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中的第二个亮点：

实施方案第一条第2款：加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。（广州住房公积金管理中心牵头）

第3款：保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房城乡建设委牵头）

这条听起来是说，租房的人提取公积金提取的额度有所增加。

是的。广州原来租房提取公积金月最高限额不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，现在上限提高到40%。这条非常作出额明确规定。其实也是释放了更多租赁端的需求。但是同样，我们也要看到，提取公积金用于支付租金，是有前提的，必须提供房屋备案证明和发票，这一条让公积金租房的实用性有所降低，因为目前市场的实际情况是，为了逃避税没有将租赁合同进行备案的情况十分普遍。所以实际操作中，会有部分租户无法使用公积金。

 

据说这次新政对于租赁税是有非常大的优惠幅度。

《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》第一条第2款第4条对此作了规定：落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。（市国税局、地税局牵头）

 

税收方面的大幅度优惠，是否可以在一定程度上促使更多的人将租赁合同依法备案呢？

这个肯定有非常大的促进作用。以往，租赁税高，双方守法的成本都高，于是签了租赁合同不去备案的情况很普遍，不备案房屋是否出租就很难查证，管理部门对此举证调查的难度大。这次将税费降低之后呢，如果主动登记依法缴税，以后不用担心被查处，降低了违法风险，并且还能提高公积金使用的额度，对于租赁成本增加影响却不大，这样以来容易曾策就容易落地实施。

除以上几点之外，第三条第（二）款中一些举措，同样亦是亮点。

其中第9点：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

第10点：允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局，各区政府配合）

这几条信息量听起来很大，其中允许改造住房出租，允许商改住，都是关注的热点。

是的。在《工作方案》中，“商改住”被再次提及。具体的表述与之前中央、省文件精神是一致额，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用标准；不涉及买卖转让、不涉及土地性质与年限的改变。

另外，《工作方案》中，允许改造住房出租，其实可以理解为按照卧室进行分租，对于大户型出租的业主是利好的。目前市场上的租户主要是以单身及小两口为主，对小户型的房型需求是比较大的。而在实际的租赁市场中，小户型供不应求。这次出台政策，实际是允许大户型改造后出租。

听起来不错，但是，会不会因为改造房屋存在安全隐患问题？

这个问题也是很多人提出的疑问，具体落实改造中还需要政府出台具体的监管措施，避免因为改造为房屋安全带来隐患。

以上几条均是工作方案的亮点之一，其余的条款因为时间问题，这里不再赘述。那么“租购同权”可能带来哪些好处呢?

关于这个话题，其实近期网络已经讨论很多了，概括起来有以下几个方面：

1、在一定程度上缓解了人们对购房的热度，让房子的最原始的属性之一——“居住”回到民生关注当中。

2、让租房市场和商品房市场形成同步发展态势，这也是未来中国城市房地产发展的要求。前不久，上海拍卖了两块租房用地，规定建设的住房只能用来出租，不能出售，产权同样是70年。广州“租购同权”的举措，在资源的利用层面也是首开租赁住房的先河。

3、有利于吸引外来人才。解决住房需求是留住人才的关键，而下一代的教育问题，更是人才们是否愿意留下的重要衡量标准。

4、或许会对其他城市的楼市政策产生影响。在不断调控的楼市政策下，未来的房地产市场将走向何方？这是整个中国的问题，而不是广州一地的问题。有了“租购同权”的先行，能够为北其他住房紧张的城市提供一些经验的借鉴。

“租赁16条”出台之初其大方向是业界看好的，特别是对于广州这样的大城市来说，发展房屋租赁市场，构建“购租并举”住房长效机制既有助于提升在广州就业的市民安全感，又能够增加广州对于人才的吸引力。

去年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。

广州推出“租购同权”，正是对这一政策的响应，同时亦系在全国范围内发出的信号，2017年7月20日，即广州新政发布3天后，住房城乡建设部会同八部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，广东省内的试点城市有广州、深圳、佛山、肇庆。

培育和发展住房租赁市场，不仅是被动的“变”更是主动的“变”，意义不仅在于一房而且于一城。吸引更多人才为城市的高速发展输入新鲜的血液与动力，然而当前居高不下的房价已成为阻碍人才流动的壁垒。从这一层面来说，“租购同权”无疑是提高城市竞争力和吸引力的明智之举。

不管怎样，“租购同权”使得“居住”的概念越来越倾向使用权，使得外来人口在城市发展中更快找到归属感，对于一定要买房，一定要成为房屋所有权人，才算真正属于“当地人”的这种观念产生改变。如果越来越多的人选择租赁房屋，或许在一定程度上可以缓和房地产市场的供求关系，加上诸如经济适用房等配套措施，真正实现“居有其所”“安居乐业”，让我们的城市变得更加温暖。