房屋抵押贷款：是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供资金的金融服务，满足其购买住房、车位、和住房装修等多种需求的人民币贷款。

 

房屋抵押贷款的种类：

房屋抵押贷款主要分为三类：商业银行贷款、公积金贷款和住房组合贷款

商业贷款,又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为居民购买自用住房提供的贷款，执行法定贷款利率。我市多家商业银行都有此项业务，如中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等。各个银行之间，申请贷款的条件及手续大致相同。

住房公积金贷款，是由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

住房组合贷款，是个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。

 

向银行申请房屋按揭一般是需要什么条件：

一般来说要具有有效的身份证及婚姻状况证明；良好的信用记录以及还款意愿；稳定的收入，多数银行都会要求每月收入不少于每月应还银行贷款的二倍；所购住房的商品房的销售合同或认购书；已支付所购的房屋首期购房款的票据；在银行开设了个人结算账户以及具有有效的贷款担保。在满足了以上条件后，将申请资料提交给银行，由银行审核决定是不是放款。

 

如何选择适合自己的贷款方式：

住房公积金贷款执行国家政策性优惠利率，按中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。

组合贷款中的商业性贷款部分执行商业性个人住房贷款利率。

商业贷款就由银行按银行在基准利率的基础上，根据政策及市场确定利率。

因此，从减少支付利息的经济压力的角度考虑，住房公积金贷款是最优选择。

 

获得按揭后，如果在经济宽裕的时候，会考虑提前还款，要注意什么：

在现实中，不少购房人存在提前还款的情况，所以在签订房屋贷款合同时，借款人一定要向银行咨询清楚，提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金，借款人要向银行咨询清楚，支付违约金的形式。例如一些银行则规定，贷款在还款期未到之前先行偿还贷款，要收一定比例的违约金，而一些银行规定，会约定已经还款了一定年限后，提前还款就无需支付违约金。所以在签订按揭合同时，借款人要弄清提前还款违约金的规定，以免增加提前还款成本。

 

在签订按揭合同时，银行的工作人员会问贷款还款方式有等额本息还款法还是等额本金，这两种方式是有何区别：

等额本息：

等额本息还款法是指在利率水平不变的情况下，每月的还款本金和利息之和也不变，即每月偿还固定数目的贷款。

这种方式的特点是每月还款数额是固定的，还款前期压力没那么大，且便于计算，有利于计划家庭开支，比较适合年轻人及普通收入家庭，他们开始收入不多，而起初的还贷负担也相对较轻；有利于计划家庭开支；还比较省心，只要在每月还款日之前存入一定金额，银行便按固定金额扣款。

等额本金：

等额本金还款法是指在利率水平不变的情况下，每月还款本金固定，利息逐月递减，这种方式的特点是前期还款压力比较大，比较适合在还款初期还款能力较强或想提前还款的客户。

 

在签订按揭合同时，还应注意什么问题：

在签订房屋贷款合同时，银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上，现在比较常用的是委托扣款，即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户，购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上，到期银行自动扣款。在还款日期方面，购房者一定要向银行咨询清楚，因为还款日期涉及银行会从何时开始计算逾期罚息，逾期还款也会影响个人征信。

 

在签订房屋贷款合同时，贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。刚刚我们提到的三种按揭方式，都是有提到贷款利率，那房屋贷款利率是否在合同贷款期限内，固定不变的呢？

房屋按揭合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。

如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采用固定利率的，则按合同约定的固定利率。但一般情况下，银行都会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。举个例子，张三于2017年商业贷款买房。2017年，五年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着张三以后每年贷款利率都是4.9%。2018年张三要支付的商贷利率依据2017年底央行是否基调整准利率

 

获得银行支付按揭款后，都会要求我们填写关于办理房屋抵押的相关手续资料，那么，房屋抵押登记具有什么法律作用？

房屋抵押权登记，是指债务人或债务人以外的第三人为保证债务的履行，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿进行登记在册的过程。房屋抵押权登记对房屋抵押的一种确认，也是申请房屋按揭贷款交易过程中必须履行的一步手续。

若申请按揭贷款的购房人所购买的房屋尚未办理《不动产权证》，按揭银行会先行办理预告抵押登记，待购房人取得《不动产权证》后，再办理他项抵押登记。

 

办理完按揭贷款手续后，就开始每个月向银行偿还贷款了，房贷的周期一般比较长，如果面临资金突然短缺，难以还贷的情形，有什么好的建议？

若贷款人连续数月逾期还款或未还款，银行有权依据合同约定通过司法诉讼程序要求贷款人一次性还清全部本息。如果确实发生意外情况导致自己无法按期向银行还款，可以考虑可以与银行协商，提出可行的分期还款计划。

 

如果房子在还没有还完贷款时，能否转让房屋产权？

在尚未完全清偿房屋抵押贷款期间，房子抵押权属人是按揭银行，未经抵押权人同意，房屋产权人不得处理抵押财产。所以房屋需要偿还全部银行贷款之后，注销抵押登记，才能办理房屋产权变更登记，实现房屋产权转让。

 

在还清房屋贷款后，还有其他什么建议或者需要提醒的？

贷款还清后要及时注销抵押登记，当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押登记。