随着河源这几年经济的快速发展，市区内新起了很多楼盘小区，居住在小区里，免不了要和物业公司打交道，从小区整体安全、环境到日常出入，业主和物业公司之间的联系是十分紧密的，如果遇到不负责任的物业公司，纠纷时有发生，比如乱涨物业费、未经业主委员会同意利用物业公共区域经营获利等。
案 陈女士反映，她家楼上装修，导致她家天花板漏水，她多次向楼上的业主和物业反映，但漏水的问题一直没有解决。陈女士认为物业“不作为”，遂通过拒交物业管理费来抵制物业公司。现物业公司起诉了陈女士，要求陈女士按合同约定缴纳物业管理费，并支付违约金。
生活中，像陈女士这样，对物业公司的服务不满意，选择以拒交物业管理费的方式来抵制物业公司的人不在少数，但这种做法很容易像陈女士一样，引来诉讼，甚至面临败诉的风险。
问：在日常生活中，我们经常会遇到，收楼后还没有装修入住，物业公司也要求业主缴交物业管理费的情形，这种情况下，是否可以拒交物业管理费呢？
答：首先应对什么是物业管理，及物业服务收费，有一个透彻的了解。
根据《广东省物业管理条例》的规定，物业管理是指：业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理区域内包括物业建设用地规划许可证上确定的红线图范围。
物业服务收费是指物业公司按照前述的规定提供物业管理服务之后，从而向业主收取的费用。
那么从这个界定可知，物业公司按合同约定提供物业服务后，就可以向业主收取物业服务费，这个服务更多的是物业公司对物业公共区域提供的一种服务，如对公共区域的清洁、绿化整理、出入管理、安保服务等等，虽然业主没有实际入住，但实际上也已经在享受物业公司提供的物业服务。河源市发改局、河源市住建局发布的《河源市物业收费管理实施细则》第十八条也明确规定，已经交付使用的房屋等物业，业主应当按时交纳物业服务费，不得以未入住或未装修等理由拒交物业服务费。
问：交楼后业主不能以未入住为由拒交物业管理费，那如果业主收到开发商的收楼通知后，不去收楼的，那是不是就可不交物业管理费呢？
答：不是的。物业达到合同约定的交付标准后，开发商会通知业主收楼，业主不按约定来办理收楼手续的，约定的收楼日期届满之日视为交楼日，业主也要按约定交纳物业管理费，通常在业主与开发商签订《商品房买卖合同》时，就有约定。本质还是跟我们前面所说的一样，物业进场后，实际上业主已经在享受物业公司提供的物业服务。
问：虽然业主还没有入住，但是其实已经在享受物业的服务了，就要按约定交纳物业管理费。
答：对，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也规定了：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
实际上，业主不按约定去收楼，反而对业主不利，因为无法对开发商交付的房屋是否存在质量问题、是否合格进行确认，如业主及时去收楼，在收楼发现房屋存在漏水、开裂等质量问题时，可及时向物业管理反应，进行修复处理，交楼时间是以房屋最终合格交付之日为准的。
问：在收楼时，发现房屋存在质量问题，收楼时间以房屋最终合格交付之日为准，一般情况下，也是从这个时候开始交纳物业管理费。那如果在房屋交付后，再出现质量问题，能否以房屋质量为由拒交物业管理费呢？
答：首先要明确的是物业管理服务与房屋买卖系两个独立的法律关系，物业管理服务法律关系的主体是物业公司和业主，物业公司按合同约定提供物业管理服务的，业主应按约定交纳物业管理费。房屋存在质量问题系属于业主与开发商之间房屋买卖法律关系范畴内，如开发商交付的房屋质量不合格，业主可向开发商主张权利，一般情况下，不能以此对抗物业公司。但如果根据物业服务合同约定，房屋存在质量问题，如外墙渗水，也由物业公司负责修复，如物业公司未按约定修复的，即视为没有按约定提供物业服务，业主可按约定少交、不交物业管理费。
问：像前面所说的陈女士那种情况，能否拒交物业管理费呢？
答：陈女士家房屋渗水是由于楼上业主装修引起的，物业应根据陈女士反映情况，责令楼上业主整改，如果楼上业主拒绝整改，陈女士可要求楼上业主整改、赔偿损失，而不能以此拒交物业管理费。
问：我国现行法律法规，是否有规定，业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费呢？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：未经业主大会、业主委员会同意认可，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可拒交物业管理费。
问：说到物业公司乱收费，物业管理费的标准是由谁来决定的？
答：根据《河源市物业服务收费管理实施细则》第七条的规定：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会或业委会成立之前的住宅（包括自有产权的车位、车库）的物业费，实行政府指导价。
别墅、业主大会或业委会成立之后的住宅（包括自有产权的车位、车库）及其他非住宅物业，实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费由物价局制定基准价及浮动幅度并向社会公布。
问：那我市目前对于物业服务指导价是怎样规定的？
答：根据源城区物价局及源城区建设局源价【2015】3号文件的规定，物业服务等级分为三个等级，不同等级，物业服务费基准价也不同。其中一级多层住宅基准服务费为每月每平方米0.7元，带电梯的为每月每平方米1.1元，另外允许上浮，但上浮幅度不超过30%，也就是说带电梯高层每月每平方米的服务费不得超过1.43元。
问：物业公司提供物业服务时，除了物业管理费外，还可以收取哪些费用呢？
答：包括：
1、车位/车库服务费，自有产权的车位或车库且车辆正常停放使用的，按每个车位每月不超过50元收取。
2、业主进行装修的，可以收取装修保证金，按住宅每户不超过2000元标准收取。装修完毕后，经物业公司检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，在15个工作日内全额退还业主。
3、装修垃圾清运费，按房屋建筑面积计收，住宅每平方米不超过4元。
4、出入证押金及工本费，物业公司可向房屋装修企业收取出入证押金，每人每证不超过50元，证件完好退回的，如数退回押金，如证件回收后不能再次使用的，则按每证不超过5元的标准收取出入证工本费。
5、业主出入证（仅限智能感应式）、IC卡工本费。首先物业公司应为业主免费提供每户不少于4张出入证或IC卡。超出部分，物业公司可按制作成本收取工本费，每张IC卡、出入证工本费不超过20元，纸质出入证不得收费。
