主讲律师——广东王苗苗律师事务所 王苗苗律师

    业主入住新房后，如果小区物业责任心强、管理到位，业主的生活可以说是锦上添花。反之，如果小区物业服务不到位，小区里面垃圾乱堆、私家车乱停乱放、进出人员保安不问不理，那就很闹心啦。对于物业公司保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，共有物业用房被占用经营的现象频发的问题，遇到这样的问题，业主能否拒交物业费？业主如何维权？物业公司应先服务还是先收费呢？

     这些问题是广大业主常常遇到的问题。今天我们通过几个案例，结合《民法典》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》，对以上所说的问题，逐一进行解答。

案例一：房屋质量有问题拒交物业费败诉

      2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但经多方多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找物业公司协助解决事宜，物业公司经查看监控，基于案涉小区存有死角，程某的车辆被谁所扎无法查明，遂告知程某报警解决。但程某认为物业公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。物业公司多次向程某索要未果，遂向法院提起诉讼。

       法院经审理认为，物业公司与业主委员会签订的书面物业服务合同合法有效。原告履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费用。被告程某辩称案涉房屋存在质量问题且找过原告维修，原告存在修理不善等服务不当行为，但房屋质量问题不是物业服务的内容。被告有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对其上述辩解意见法院不予采纳。至于被告车胎被扎一事，法院认为，车辆被扎非原告所为；依据双方合同约定，并未有原告履行物业服务义务不当的证据，且合同约定由于第三人侵权导致被告的损失，不能苛责原告。被告以此为由拒绝缴纳物业费用无法律依据。遂判令被告程某给付原告物业公司物业服务费1865.16元。双方在法定上诉期内均没有提起上诉。

案例二：限制业主使用电梯物业公司构成侵权

       2011年7月，周先生在某小区购得涉案房屋。2013年12月，物业公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，物业公司为小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并对物业服务期限、收费标准、违约金及免责事由等作出约定。2014年1月1日，物业公司入驻小区并提供物业服务。

       后周先生以其进户自来水堵塞，小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。物业公司自2015年5月多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告物业公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。

        案件审理中，承办法官在查清基本事实的基础上，首先明确被告物业公司虽为自身合法权益实现，才采取了限用电梯的措施，但这是一种侵权行为，且与物业服务的宗旨相违背。同时向原告周先生进行了法律释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，根据相关法律，物业服务人的义务仅为协调处理义务。在明确各自权利义务的基础上，双方经协商后，就被告物业公司立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。

案例三：拿房后未装修入住判业主按八折交费

       2007年6月，李某购买了某小区一套住宅。2009年1月，李某办理了房屋交接手续，并与物业公司签订了前期物业管理服务协议。协议第4条约定，物业服务费自房屋交付之日起计收，预缴1年，之后每半年预缴1次；正常收取期间，因李某空置房屋，按全额计收。2013年12月，物业公司与该小区业主委员会签订书面物业服务合同。合同约定，物业公司为该小区提供物业服务，缴费期限按年计算，业主应当在每年的第一个季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的应缴纳违约金；因业主原因闲置房屋，按全额计收物业服务费。

       因李某领取案涉房屋后未装修入住，双方就物业费产生纠纷。2013年3月、2015年7月，物业公司通过特快专递向李某催收物业费未果，于2015年8月诉至法院，请求判决被告李某支付2013年至2015年物业服务费7456.75元及违约金。

       法院经审理认为，物业公司具有物业服务一级资质，业主委员会有代表业主签订物业服务合同的权利，双方签订的物业服务合同以及被告李某与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效。鉴于被告交房后确未装修入住，原告的服务成本相应会有所减少；同时，考虑案涉合同为原告起草的格式合同，综合管辖区域内物业收费的具体情形，对于被告应当缴纳的物业服务费按照双方协议约定价款的80%予以酌情调整，认定为5965.4元，遂判决被告李某给付物业公司2013年至2015年物业服务费5965.4元及违约金。双方在法定上诉期内均没有提起上诉。

        若双方物业服务合同中明确约定“因业主原因闲置房屋，按全额计收物业服务费”，应该如何处理呢？ 

        在房产销售领域，“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故在物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。这里的“入住”包括进驻装修，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为是空置房。而本案中，李某领取房屋后即一直闲置，未装修入住，未实际享受物业服务，物业公司的服务成本相应有所减少，根据权利义务相一致原则，考虑到案涉物业合同为原告起草的格式合同，作出酌减收取物业费的判决。

        业主可以以物业服务不到位为由拒交物业费吗？

       《民法典》九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。

       不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责，对于超出物业公司职权范围内的事情，业主可以请物业公司协助，找相关部门及人员予以解决。

       物业服务不到位，业主应当如何获得救济？

     《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

业主可以先与物业公司协商，要求物业公司整改相关不达标的服务；如物业公司拒不改正，业务可自行收集相关证据，向人民法院起诉，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。

        业主应从哪些方面收集相关证据？

        主要是两方面：业主个人住宅中，物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；另外，收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。同时表明，因为物管服务打折，物管费不能按此前约定价格收取，要求降低物管费甚至不交，这时就很有可能得到法院的部分支持。如果业主不愿反诉，也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。

       业主如果对物业公司不满意的，可以更换物业公司吗？要怎么更换？

       《民法典》第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”

第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”

业主有权更换物业公司，但需要业主共同决定，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。以上业主达成共识后，即可更换物业公司。

       如业主不交物业费，物业公司可以对其进行停水停电等行为来催缴物业费吗？

      《民法典》第九百四十四条第二款：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

        合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，案例二中物业公司限制业主使用电梯，是一种侵权行为，虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

        因此，业主拖欠物业服务费用，物业服务人采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。

        业主无理拒交物业费，物业公司要怎么办？

       《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”

         物业公司如遭遇业主无理拒交物业费，可先行向业主催告，仍不缴纳的，物业公司可向人民法院起诉，要求业主缴纳物业费。

 

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