主讲律师  ——广东王苗苗律师事务所 王苗苗律师

        俗话说天有不测风云，地震、强台风、洪水等自然灾害时有发生，近的就如刚刚经历的河南的洪灾，灾害会给人民群众造成不同程度的财产损失。今天，我们要分享的是：房屋质量合格的前提下，房屋因地震、洪水等不可抗力损毁、灭失，由谁承担损失后果？

        对于房屋买卖，法律规定是按照是否交付来界定风险转移的。如果灾害发生时房屋已经交付给买受人，则损失后果由买受人承担，没有交付则出卖人承担。

        法律具体是怎么规定的？

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

       《民法典》第六百零四条 【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

         由此规定看出，因不可归责于双方当事人的事由，所引起的案涉房屋毁损、灭失损失的承担，在双方当事人无特别约定的情况下，我国采取的是交付主义。

         什么是交付主义？

         交付主义的意思就是，房屋在地震等自然灾害中受损或灭失的情形下，出卖人尚未交付房屋使用的，由出让人承担后果，购房人可以要求解除合同并返还购房款；出让人已经交付的，则应当由购房人自担后果，仍负有支付房款的义务。

         一般来说，出让人向购房者交付钥匙，转移房屋的占有，视为房屋的交付。

         比如一手房，到物业公司办理了收楼手续，领了钥匙，不管我有没有入住，这种情况下都视为交付了。

         交付的实际意思就是房屋交由买受人控制管理了，一般交了钥匙就视为转移了占有。与是否完成过户没有直接关系。比如二手房交易中，会约定付款达到一定的比例，完成过户，过户完成付清余款，付清房款才交房。

         责任怎么界定？

         灾害发生时，购房大概分为三种情形：一是刚签订合同，未交付房屋未办理过户登记；二是已交付房屋未办理过户登记；三是房屋已交付、已办理过户登记。这三种情况，责任分别怎么界定？

         因情况不同，房屋损毁、灭失风险的承担主体也不同。

         第一种情形，刚签订合同，未交付房屋未办理过户登记，如果发生灾损，此时责任由出卖人承担；第二种是已交付房屋未办理过户登记，由买受人承担；三是房屋已交付、已办理过户登记，由买受人承担。

         第二种情形中，房子交付的时候产权证还没有办理，所有权还没有正式转移给购房人，风险都由买房人承担了？为什么产权还没有转移，为什么风险都由买房人承担了？

         这里有一个概念，要强调一下。就是风险的转移与所有权的转移是区分开来的，交付房屋和办理房产证转移所有权是有时间差的。在一手房交易中，一般都是先收楼，再办证的，二手房交易通常约定，付首期，过户，付余款，交付房屋。产权转移与交付是分开的。法理上，在界定风险转移时，是按照“谁享有利益、谁承担风险”的原则，这个也符合人们一般的朴素正义的价值观；同时房屋占有人实际控制着房屋，享受占有之相关权益，采用“谁享有利益、谁承担风险”的原则，也符合权利义务相对等原则；另外，房屋占有人更能控制风险的发生，这种风险负担规则也可以建立有效的风险控制激励制度。

        我们注意到司法解释中“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，这里还有一个约定的除外，那么这个约定如何理解？

        可以利用这里的“但书”来合理规避风险。建议购房者在签署合同时与出让人充分协商，比如，在合同中约定需要同时满足交钥匙以及办理完毕产权过户才视为交付。

 

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