主讲律师——广东王苗苗律师事务所 王苗苗律师
楼上漏水楼下遭殃，因此引起纠纷常见各种媒体。近日，某小区因为楼上装修导致楼下漏水，沟通不顺利，甚至出现了大打出手的情况，引发了不必要的人身伤害。现在商品房已经是城市居民的最主要居住方式，楼上楼下左邻右舍的相邻关系也是有法律调整规定的，如果遇到相邻关系纠纷就如楼上漏水这些事，虽然烦心，但也要依法维权，切不可采取过激行为。
《民法典》第二百八十八条就规定了，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。我们也要依法维权才能最终实现止损的目的。今天一起通过一些案例学习如何在楼上漏水后来维权。
案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多
2015年5月17日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。
张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重
2011年6月，古浪县王先生发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高先生。
此后，王先生一纸诉状将县供电公司和高先生告上法庭。2012年7月9日，县法院一审判决县供电公司赔偿王先生字画损失10万元，高先生赔偿王先生字画损失15万元。三方均不服一审判决，提出上诉。市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。2012年12月14日，市中级法院二审改判高先生赔偿损失49.7万余元，县供电公司赔偿损失21.3万余元，王先生自己承担损失47.3万余元。
2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高先生在2014年12月15日前赔偿王先生水淹的字画损失24万余元，县供电公司不再进行赔偿。
通过上面这两个案例大家可能会问发现漏水，作为住户应该怎么处理才比较妥当，如果楼上住户不肯赔偿又怎么办？物业公司到底有没有责任？租住的房屋，出租房和承租方的责任怎么区分？下面我们就逐一进行解答。
问：那么发现漏水后，作为住户到底应该怎么处理?
1.首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。
2.进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。
3.若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。
问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔？
1.首先是找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
《民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
第一千一百八十四条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
2.找开发商：房子在保修期内，且不是人为破坏导致漏水时，受损业主和楼上邻居业主，都应及时找开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或起诉至法院。
问：楼上造成漏水情况却不肯赔偿，怎么办?
如果漏水原因确为楼上造成，而楼上邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条之规定将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
问：楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？
我国《物业管理条例》第五十二条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗？
《民法典》第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。
《民法典》第二百八十九条：法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。同时，《民法典》第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权？
《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
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