主讲律师——广东王苗苗律师事务所 田飞律师
随着现在置业成本增高和政府政策支持，特别是在北上广深这样的一线城市，租房行业发展进入高速发展新时期。数据显示，我国服务租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，2019年为2.2亿人，预计2020年保持2.2亿人的规模，2022年将达到2.4亿人。房屋租赁涉及多方利益，极容易产生纠纷。
特别是今年因为新冠疫情关系，房屋租赁市场矛盾尤为突出。根据裁判文书网检索显示，2020年已经审理结案的房屋租赁合同纠纷的案件达十万余件，可见，房屋租赁纠纷是非常常见的。
在网络日益发达的今天，很多年轻人也会选择线上租赁的方式，因为是新兴方式，难免会有防控死角，也会产生纠纷。
所以我们很有必要了解房屋租赁涉及的最基本、最重要的法律规定和知识，防范基本的风险。
在作出是否租的决定前，需要对你想承租的房屋有详细的了解：
首先要注意出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生等要求。以下这几类房屋，比如没有竣工验收的，属于违章建筑的，被确定为拆迁的，没有取得建设许可或者没有按照建设许可证的规定建设的，未经批准的临时建筑，对这几类房屋签订的租赁合同会被认定为无效。另外，租赁合同期限超过法定期限的，超过部分也是无效的，这包括两种情形，
01
超过临时建筑期限的租赁合同期限。
02
超过20年的租赁合同。
但是要注意的是，虽然租赁合同无效，但并不代表你可以不用支付租金，通常情况下，法院会支持出租人请求，按约定租金标准支付房屋占用费，但对于装饰装修等损失，考虑双方的过错，有可能得不到赔偿，造成损失。
除了关注房屋权属问题，也要现场查看清楚，房屋的质量、水电、附属设施设备有没有质量问题。
对房屋的权属、质量都了解清楚，如果有意向承租的，接下来该怎么处理呢？是不是就该签订书面的租赁合同了？
没错。现行合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。明年1月1日开始施行的民法典707条也沿袭了这一规定。另外，民法典707条还规定了“当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。
倡导租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，在将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。
其次，要注意的是，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。也就是说未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。该条的立法目的是解决长期租赁情形下对期限争议的问题，以不定期租赁作为不采用书面形式的后果，促使欲保持交易稳定性的当事人注重满足订立合同的形式要件。同时，增加欲保持交易状态灵活性的当事人从合同中摆脱的可能性。
既然签订书面的租赁合同作用如此重要，这个租赁合同也不能随便乱签，需要包括哪些基本内容呢？
民法典第七百零四条规定：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。由于租赁合同的标的物不同或者租赁期限、租赁方式不同，合同的内容可能也不同，但一些主要条款都是应该具备的。民法典的这条规定是一个指导性条款，是指在一般情况下，租赁合同应当具备的主要条款。
首先是有关租赁物的条款，包括租赁物的名称、数量、用途，具体到房屋租赁的话，其实就包括房屋坐落、面积、产权证书证号，还有承租房屋的用途？
这些都是跟租赁物有关的条款，承租房屋的用途，也就是你承租这个房屋是用来做什么的，建议要约定清楚的，比如是居住、仓库、经营百货、餐饮等等，因为涉及到如果变更用途，对方可能会以此主张解除合同。其实跟租赁物有关的条款，除了这里提到的名称、数量和用途外，租赁物的现状也是建议要约定清楚的，因为这涉及到保修责任范围认定以及租赁终止后租赁物返还的标准问题。
比如你把房屋租给我的时候，部分瓷砖就有破裂的，或者窗户有损坏的，我不租了返还的时候，你不能让我修复好了再返还或要求我来承担修复费用？A
是的，如果对租赁物的现状有了清晰的描述，也可以避免租赁终止时，因对返还房屋的标准存在异议而产生纠纷。
租赁期限条款，最长期限是20年，超过20年的，超过部分无效吗？
20年实际上并不是一个绝对的最长期限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
租赁合同另外一个主要条款是租赁条款。
出租人出租租赁物的目的就是收取租金，租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。租金的多少；是以人民币支付，还是以外汇支付；是现金支付，还是支票支付；是直接支付，还是邮寄支付；是按月支付，还是按年支付；是一次支付，还是分次支付；是预先支付，还是事后支付。其次是明确租金范围，物业费、水电费、供暖费等其他费用是否包含在租金里，另外如果房屋需要装修，是否有装修免租期，这些问题都应当在订立合同时约定明确，以避免事后发生争议。
关于租赁物维修的条款。
承租人租赁的目的是使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。根据合同法规定，租赁物一般应由出租人负责维修和保养，如无特殊约定，在房屋及其设备出现质量问题时，应当及时通知出租人修复，可以在租赁合同中约定修缮时间，当房屋及其设备出现问题影响正常使用时，出租人无法在约定时间内修缮的，可以减免租金，甚至解除合同，赔偿损失或承担违约责任。这样的约定可以有效避免出租人消极履行修缮义务。如果租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确，也容易导致合同解除退还押金产生纠纷。
押金问题真的很容易产生纠纷，经常会听到因为押金退还问题与房东扯皮的事情，没有事先约定清楚，产生纠纷时也是让人非常头疼的问题。
所以建议租赁合同中要明确约定押金退还的条件和时间，以及没有按约定退还的违约责任。当然如果因为承租人的关系，导致房子在退租时有设备损害的，租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后仍有剩余的应该退还。针对房屋租赁，除了前面我们讲到的租赁物有关条款，租赁期限、租金以及租赁物维修条款外，如果需要装修特别是改变房屋内部结构的，建议要在合同中明确约定，是否允许承租人改变房屋内部结构（打墙、砌墙）、增设设施设备，装修方案是否需要出租人同意，因为根据现行法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。另外如果合同提前解除终止了，对于承租人的装修价值及损失应该如何承担，建议都要明确约定清楚，避免发生了相应情形后，不能得到妥善处理，产生纠纷。
如果在租赁期间遇到房东把房子卖给了别人，应该怎么办呢？特别是如果我承租的是商业用房，比如经营酒店、餐馆之类的，花了可能是大额的装修费用，如果房东把房子卖了，房屋租赁怎么处理？
在租赁合同中有一个基本的制度叫“买卖不破租赁”。是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效。我国合同法第二百二十九条中对“买卖不破租赁”也作出规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但该条规定存在一个重大问题，即租赁合同的真实签订时间难以确定，司法实践中出现了大量的倒签租赁合同去损害房屋买受人利益的情形，所以以租赁合同签订的时间点来确认承租人和买受人的权利何者优先会存在极大的道德风险，引发司法实践中的诸多问题。
所以为了避免这一问题的发生，民法典对这一问题进行了修改，修改的核心在于使“买卖不破租赁”规则中租赁的时间点显形化，必须是一个有对外公示可能性的时间点。民法典第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。从这一规定可以看出，以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点。这一改动实际上也间接对房屋买受人提出了一个新的要求，即在签订买卖合同之前实地调查房屋的实际占有使用状况，否则其权利就有可能被在先占有适用的租赁期所限制。Q
如果我是通过参与法院拍卖拍得的房屋，也要受买卖不破租赁原则的限制吗？
是的，“买卖不破租赁”并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括拍卖、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。上述法律规定的“不影响租赁合同的效力”是指承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动后，其设定在该租赁物上的租赁权仍然存在，承租人与受让人之间无需另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
对于承租房屋如果房东出售的，承租人还依法享有优先购买权？A
对，但是这个优先购买权是建立在同等条件上的，在同等条件下行使。所谓同等条件，是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，要综合考虑价格的多少、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等因素。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。设立房屋承租人优先购买权制度的初衷是在不损害房屋出租人实质利益的情况下，维护承租人居住或生产经营的稳定。另外，也必须在一定期限内行使优先购买权。如果出租人通知承租人其将要出卖租赁的房屋，而承租人在15日内没有购买的意思表示，则承租人优先购买权丧失。Q
如果房东没有告诉承租人其要出售房屋，侵犯了承租人的优先购买权，该如何处理？
民法典第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。此处所说的赔偿的范围是实际损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。这些损失都是因为出租人侵害承租人优先购买权而造成的，所以出租人应当赔偿。
