主讲律师——广东王苗苗律师事务所  田飞律师

      随着我国社会经济发展，城镇建设速度加快，不少年轻人走出农村，到城市安家落户。但，随着“乡村振兴战略”，新农村建设“城乡一体化”发展，在加大城市化进程、提高城市发展质量的同时，重视农村高质量发展。积极推进新农村建设，不仅改善了农村的居住环境，在一定程度上，城市人口反城市化趋势开始向农村转移。今天我们就来关注一下一个比较热门的话题，农村房屋建设和继承的问题。

     《河源市农村村民住房建设管理办法》于2019年12月18日经河源市人民政府第七届81次常务会议通过，自2020年6月1日起开始施行。管理办法对于规范村民住房建设行为给予了依法指引，切实维护村民合法权益。

      接下来跟大家具体分享一下《河源市农村村民住房建设管理办法》关于村民申请用地及建房的相关规定及流程。

      村民建房首先要遵守的基本原则

      规划先行、一户一宅、生态宜居、节约用地、保障安全、保护环境。

      这就包括：村民建房应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划，应当使用集体建设用地，尽量利用原有宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地以及其他未利用地，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。农村村民一户只能拥有一处宅基地，按照规划选址，避开地质灾害风险区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域，尽量避免削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房等等。

      办法规定了一户一宅，对每一户建房的面积都作了限制，具体为：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。

      而且，如现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的村民建房，并且可以在原址新建、扩建或者重建的，是不得易地新建。

      如果：村民经批准易地建房，应当在房屋竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回。

      申请用地建房

      办法第二十一条：农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请用地建房：

     （一）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；

     （二）原有的宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

     （三）因村镇规划调整、国家、集体建设需要或者移民搬迁，需要易地新建的；

     （四）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；

     （五）属危旧住房需要拆除重建的；

     （六）法律、法规规定的其他情形。

      如何申请建房用地？

       向村民委员会提出申请，需要提供的资料包括：（一）按照要求填写的农村村民用地建房申请表；（二）申请人的身份证及户口簿；（三）申请易地新建住房的，需提交同意退出原宅基地承诺书，除分户居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，还需提交限期拆除其地上建筑物并交还村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织使用的承诺书。

       村民委员会收到村民用地建房申请后，应当进行资格审查；符合条件的，应当自收到申请后10个工作日内按照国家和省的有关规定进行讨论确定，并在申请人所在村或者村民小组张榜公示，公示期不少于5个工作日。公示期间无异议的，由村民委员会在申请表上签署意见后，连同有关申请资料、讨论记录、公示资料一并报乡镇人民政府。

       需要提醒注意的是：根据办法第二十六条规定，村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

     （一）不属于本村村民的；

    （二）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

    （三）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；

    （四）将宅基地、原有住房出卖、出租、赠予他人或者以其他形式转让的；

    （五）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

    （六）已参加集体建房再申请个人建房的；

    （七）削坡建房未通过风险评估的；

    （八）不符合本办法第十四条、第十五条规定的（如没有避开地质灾害风险区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域，没有避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域范围。）；

    （九）不符合国土空间规划、村庄规划的；

    （十）法律、法规规定的其他不予批准的情形。

      子女到城市工作，落户城市，或者举家搬迁城市落户，且迁出了原户籍，他们的建房用地该如何处理呢？

      办法第十八条进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。转让后，进城落户的村民就不能再申请宅基地的，办法也明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地。

      子女是城镇户口，而父母还是农村户口，以后父母年迈不在，落户城镇的子女是否可以继承父母在农村的房子或宅基地？

      宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是带有福利性质的，一般来讲不能继承。

      但是，根据《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：

    （一）公民的收入；

    （二）公民的房屋、储蓄和生活用品；

    （三）公民的林木、牲畜和家禽；

    （四）公民的文物、图书资料；

    （五）法律允许公民所有的生产资料；

    （六）公民的著作权、专利权中的财产权利；

    （七）公民的其他合法财产。

      因此，宅基地不能继承，但宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，是可以继承的。房屋继承不关乎户口，只要被继承人的房屋具有合法产权，遗嘱继承人或法定继承人即可按照继承法规定享受继承权，但只能继承农村宅基地上的房屋，对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。

      农村房屋是否可以售卖？

       实践中，按照法律规定的地随房走的原则，在城镇落户生活的子女继承农村房屋后，可以将房屋卖给本村符合宅基地申请条件的村民。还有要注意的是，农村房屋长期没有居住、维护和管理导致倒塌，根据国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定（2010修订）》第五十二条规定：空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。也就是这种情况下，宅基地也由集体收回，不能继承。

      城镇户口的子女应该如何办理农村房屋继承？

      对于已经领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记了。而且房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、房屋测绘、继承登记和规定需要提交的其他资料。

      具体办理呢？

      首先是要进行的是“房屋评估”，必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

      房屋评估后，申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

       接着是房屋测绘，申请人须到房地产测绘队申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

       再然后是办理继承登记，申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

       最后是“规定需递交的其他资料”，一般是指如果涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

      如果继承的农村房屋要拆迁，城镇户口的子女是否可以获得拆迁补偿款？

      按照相关法律法规，如果遇到继承的农村房屋要拆迁的话，城镇户口的子女可以获得拆迁补偿款。不过，农村宅基地房屋的拆迁补偿分为两种，一种是对地上建筑物的补偿，地上建筑物也就是房屋所有权是归产权人所有的，作为父母的遗产，无论户口在哪里，子女都有权继承；另一种是对宅基地使用权的补偿，因为并不属于遗产部分，所以不能继承。