主讲律师——广东王苗苗律师事务所王苗苗律师

      有关不动产方面的法律知识

      不知道朋友们有没有关注这部由孙俪和罗晋主演的连续剧《安家》？有关注就知道这部电视剧主要是讲房产中介在办理业务中遇到的一些人和事，该电视剧不仅故事情节很吸引人，而且里面涉及了很多的有关不动产方面的法律知识哦。

      故事情节是这样的

      江奶奶和两个外甥三人共有一套坐落在上海的一栋三层老洋房，宋爷爷患病，江奶奶想卖房拿钱救老伴，宋爷爷也同意江奶奶卖房，是为了保障奶奶之后的生活。所以江奶奶准备与两个外甥商量，将这栋老洋房，通过房产中介卖出去，将卖掉的钱用于丈夫治病。两个外甥虽然嘴上一直同意，但是期间却提出了各种苛刻的要求，原来两个外甥准备等到江奶奶和宋爷爷死后，分得更多的财产。宋爷爷和江奶奶去世之后，两个外甥准备卖掉房子的时候，才发现该房产的二层部分也就是属于江奶奶的共有部分已经捐赠给了国家，这时候中介硬气地说到：“这栋房子你们永远也卖不出去了！”

        江奶奶这举措也是给两个外甥将了一军，这其中包含了许多法律的信息。那么这个故事涉及到了哪些法律知识呢？其实这个房产是江奶奶及两个外甥共有的，这个“共有”就是今天想跟大家一起分享的知识。 

        根据目前的法律，这栋房子还能卖出去吗？

        从法律上来讲，如果房子房产证上有三个人的名字，或者说，由三个人按份共有部分份额，其中一个人把自己的一部分捐赠给国家后，其他部分还能不能卖出去呢？

        我国《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

        第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

       第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

       也就是说，江奶奶在按份享有该房产二层的基础上，是有权将其捐赠给国家的，而且一旦该房子的二层捐给了国家，只剩下房子的一层和三层是两个外甥的。

       从法律上说，两个外甥也可以自由处分自己共有份额的房屋。但是，按照目前市场上的交易规则和交易习惯来讲，没有人会愿意出高价购买一幢产权不完整的房子的。也就是说两个外甥在实际中想要把房子卖出去是比较困难的。

       民法典第八章《共有》

       我们经常说夫妻共有财产、家庭共有财产或者是这个东西是我们共同出资购买的，都属于法律上的共有吗？

       是的。《民法典》第二百九十七条规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

      在法律上怎么界定对共有物享有的份额的呢？

     《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

      在没有约定的情况下，按份共有，怎么确定各自的份额呢？

    《民法典》第三百零九条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

     江奶奶这个情况急需钱治病，那么这个时候她可以请求分割这个共有房产吗？

     这个是可以的。《民法典》规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。

     共同共有人可以协商分割方式，协商不成的，可以对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

     像江奶奶急需钱治病的这种情况，无论是共同共有还是按份共有的，都有权请求分割共有的房产。

     是否可擅自处分房屋？

     这个是不可以的。因为江奶奶她只拥有这个房屋二楼的产权，也就是说占有有三分之一的产权，而《物权法》及《民法典》有规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

     如果外甥希望保留这个共有的房产，外甥作为共有人是不是享有特有的权利？

     是的。按照《物权法》、《民法典》规定，这两个外甥对江奶奶二楼的共有部分同等条件下享有优先购买权。如果这两个外甥不愿意购买江奶奶的共有部分又不愿意出卖的，视为放弃优先购买权，江奶奶可以处分自己的那部分产权。

     什么是同等条件下的优先购买权？

    《民法典》第三百零五条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

     第三百零六条规定：按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

     两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

     优先购买权的设置既保护了其他共有人对共有财产权属的优先处分权，同时还兼顾了要求分割的共有人的需要，这也充分体现了法律的人文精神。拥有共同财产共有人之间的往往都是有一定的感情基础的，在分割时更应该在相互体谅相互理解前提下协商解决，减少矛盾和纠纷。