案例：

原告诉称：2010年4月，张某某与陈某签订了《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》，双方约定陈某购买张某某所有的位于北京市朝阳区××房屋，总价款600万元；陈某自合同签订之日起十日内向张某某支付购房定金及购房预付款319万元（包含购房定金5万元）；陈某支付购房定金及购房预付款后，张某某将标的房屋交付陈某；自2010年5月1日起至张某某取得标的房屋所有权证之日，陈某代张某某支付标的房屋的北京银行按揭贷款；扣除购房定金、购房预付款及陈某所支付北京银行按揭的剩余购房款，于张某某取得标的房屋所有权证后，陈某向银行贷款支付。

 

依双方约定，陈某向张某某支付购房定金及购房预付款后，张某某将标的房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房发票等文件交付陈某，因标的房屋的产权证尚未办理下来，自2010年5月后的按揭贷款由陈某向北京银行支付。但自2010年5月1日起陈某逾期偿还北京银行按揭贷款达15期，累计逾期还款时间达225日。

 

由于陈某未按照约定按时偿还北京银行按揭贷款，给张某某的信用造成了巨大损失，导致张某某已经无法申领信用卡，故张某某认为陈某已经构成违约，且现标的房屋由陈某实际居住，故起诉要求：

（1）解除张某某与陈某之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；

（2）居住者搬出位于北京市朝阳区××房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给张某某；

（3）陈某向张某某支付违约金60万元。

 

被告辩称：不同意张某某的全部诉讼请求，陈某没有违约行为。

 

关于按揭贷款的还款时间陈某确实有逾期支付的情况，但是之后陈某均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。按照合同约定，张某某应该在取得产权证之日起30日内协助陈某办理标的房屋的过户手续，但张某某并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助陈某办理标的房屋的产权证。

 

现陈某已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。由于张某某未配合陈某办理标的房屋的产权证书，给陈某造成了巨大经济损失，故陈某反诉要求：

（1）张某某继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；

（2）张某某支付违约金200万元。

本案争议的焦点是：张某某逾期办理过户是否构成违约？陈某银行逾期还款是否构成违约？合同时解除还是继续履行？

 

法院认定：

 

1、陈某未构成根本违约，张某主张解除合同，不予支持。法院认为，根据本案查明事实，陈某已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北京银行按揭贷款，虽然陈某存在逾期偿还银行贷款的情节，但陈某也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，法院据此难以认定陈某构成根本违约，故对于张某某要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及陈某返还购房合同原件及要求陈某、陈家祥腾退涉案房屋的诉讼请求，法院均不予支持。

 

2、陈某确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张某某的银行信用记录造成不良影响，法院酌情判处陈某给付张某某部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。

 

3、张某未积极履行协助陈某办理产权过户的义务，应承担违约责任。本案中，因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非张某某能够完全掌控，因此陈某主张张某某故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合北京银行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，张某某的证据不足以证明其已积极履行了协助陈某办理产权过户的义务，因此法院酌情判定张某某给付陈某部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。

 

法院从公平原则、举证责任、合同约定等方面，根据法律规定，原审法院判决：

 

1、陈某于本判决生效后三十日内还清借款余额。

 

2、张某某与陈某于二0一0年四月二十二日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，张某某于陈某还清上述贷款后三十日内协助陈某将位于北京市朝阳区××房屋由张某某名下过户至陈某名下。

 

3、陈某于本判决生效后三十日内给付张某某违约金二十万元。

 

4、张某某于本判决生效后三十日内给付陈某违约金十万元。

一审判决后，陈某认为原审法院判令自己向张某给付违约金20万元缺乏法律和事实依据提出上诉，二审法院维持一审判决。

 

从这个案件我们可以看出，在二手房买卖中，如果房子又没办证，有涉及抵押，法律关系还是相当复杂的，签署合同的时候先咨询律师意见还是非常重要的。

 

 

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